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房价真的要跌了北深楼市都有下滑未来房价神话或破灭

发布时间:2021-01-07 18:58:13 阅读: 来源:裸电线厂家

摘要: 在经历了2016后半年大幅度的楼市调控,北京,深圳房地产市场都有了一定的下滑波动,然而仅仅这几个的标志性城市的小幅波动,能够代表2017未来的房价走向吗?

在经历了2016后半年大幅度的楼市调控,北京,深圳房地产市场都有了一定的下滑波动,然而仅仅这几个的标志性城市的小幅波动,能够代表2017未来的房价走向吗?从各个方面来看,2017的楼市整体房价又会如何去走,房价神话会如愿破灭?

一、2016年是房价涨幅最大的一年

2016年主要一线城市新建住宅价格同比涨幅约28%,远超13年的14%,16年11月70大中城市新建住宅同比上10.5%,超过12-13年那一轮最高9.2%的同比涨幅。全国看16年房价涨幅仅次于10年。

房价每年的平均涨幅约为6%,与GDP名义增速基本相当,这意味着从长期看房价反映的是经济和物价的变化。从中国来看,2016年一线城市平均30%的房价涨幅,远超当期的经济名义增速。房价已经脱离了经济基本面,只反映货币的变化。

二、抑制地产泡沫,才能换来光明前途

2017年,政策的首要目标已经变成了防风险。不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫,防范金融风险”,经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫”。

人口流入会导致房价上涨,可是如何事先判断人口是否会流入?

决定人口流入流出的因素很复杂,决定房价的因素同样也很复杂,房地产也不简单就只有居住一种功能。两者在一段时间内有相同的趋势,这或许符合人口与房地产价格的正相关关系。但是随着房地产交易市场活跃,房地产越来越具备金融属性,人口这种“基本面”指标也就解释不了房价的趋势或者波动。

有些变量本身就与房价相互影响,甚至受到房价影响

通胀预期与房价的关系如下:一方面,房地产供需紧张,房租和房价的上涨同步,成本就通过房租的上涨传导到了物价。另一方面,国家在房价上涨的时候,收紧地产政策,带来更高的交易成本。

必须承认,与房地产相关的居住价格显然是通胀的一个重要组成部分,两者之间有相关性,但是因果关系并不是那么明确和直接:房价大幅上涨,如果带动租金上涨,会导致通胀和通胀预期会上升;反过来,如果居民预期除房价之外的物价未来会上涨,会增加对房地产的需求来对冲通胀风险么?

显然,考虑到房地产的“居住”属性与其他消费品存在巨大差别,居民因为担心房子本身出现上涨而去买房的动机会更强,是“房价上涨预期”在推高房价,而不是“通胀预期”。

三:分析和预测所用的大部分宏观变量,多为统计低频数据并不具备前瞻性和预测性。

我们需要讨论的是房价相对于其他资产的上涨,否则分析和预测房价是没有意义的。房地产价格很可能不能用传统的“宏观”视角来看,需要从“金融视角”或者“微观视角”来分析。只有分析清楚了影响房价的关键因素,才具备预测未来房价走势的可能性。

第一个重要因素是,潜在购房者的资金状况。

房价要上涨,得有人有钱来买房,这是必要条件。钱哪里来?一是工作挣钱,二是收入分配,三是借钱加杠杆。

(1)正常的工资收入当然取决于经济增长,2002年以来,名义GDP以两位数水平增长,居民收入的涨幅也类似,房价的平均年涨幅也超过10%,三者基本是一致的;

(2)问题的关键在于收入分配机制。房价的上涨往往是跟最具购买意愿和购买能力的购房者收入有关,而不是平均收入。每一轮经济高速增长,或者非房地产的资产价格泡沫出现,都会出现收入大幅上涨的一群人,这些人是收入分配过程中的“赢家”,他们的购房意愿和购房能力最强,对房价的上涨起到了重要推动作用。

(3)加杠杆。一旦房地产形成上涨预期,居民可以通过杠杆来购买房地产,2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外,还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨,加杠杆购买房地产的回报相当可观。

第二个因素,房地产还能作为价值储藏或者宏观对冲工具。

一部分人收入增长过快,导致需要工具来储藏财富,房地产作为标的金额巨大,而且是能够跟随通胀的资产,被作为财富储藏的工具。微观来看,由于国内持有房产的成本很低,还能收取租金,一线城市房地产的交易活跃保证了房地产的流动性,因此作为价值储藏工具非常合适。

第三个因素,交通改善改变郊区和市中心、一线城市和二三线城市的房价价差。

大城市的交通基础设施日益完备,导致郊区和市中心的差距缩小,进而带来郊区房价的上涨幅度要远大于市中心。由于城市基础设施投资不断增加,北京上海的地铁线路越来越密集发达,导致的结果是郊区的交通成本大幅下降(不光是交通费用,更主要是交通时间),郊区的房地产由于本来绝对价格偏低,再加上“基本面”边际改善,因此近几年一线城市郊区房地产上涨的幅度要远高于市中心

四:2017年后续房价会如何走?

(1)地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失,而且考虑到房地产交易费用非常高,地产的“对冲价值”和“交易价值”在大幅下降。从这一点来看,房地产的“投机”价值在明显下降;

(2)一线城市的租金已经大幅滞后于房价,2015-2016年租金回报率大幅下降,意味着房地产的“估值”偏贵,房地产的“配置”价值也在明显下降;

(3)郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄,油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素已经被透支,一线城市郊区的房价有调整风险;

(4)如果真的会有“金融去杠杆”,那么会导致居民整体名义收入下降,即使是分配机制没有任何变化,也会使得购房需求相比2015-2016年出现明显下降,对房地产价格形成比较大的下行压力;

(5)整体经济下行的情况下,一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应,有利于降低交易成本,房价相比其他城市更容易得到支撑。但是从名义房价来看,由于一线城市房地产流动性好,成交活跃,反而会看起来比成交不活跃,流动性差的其他城市的价格“跌得多”;

(6)只要中国仍然能够保持5-6%的增长,居民仍然会有旺盛的改善性居住需求,房价的调整或许不会是以房价的下跌来完成,也有可能会以“居住品质”的提升来完成。

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