房价真的能把年轻人赶出北上广吗揭开一二线房价飞涨之迷

吕舒扬 经过一个夏天肆无忌惮地生长，中国楼市又一次像童话里的魔豆一样，长成参天大树高耸入云。2016年第四季度刚一开始，各地住建委和人民银行纷纷举起“限购”大旗，目的是抑制楼市这棵大树过快生长。可是，各地成交量下降了，但居民的“住房难”问题并未得到解决。

每天，针对买房、房价、刚需等等问题，专家在发表意见，网友在发布牢骚。观点太多，其实也是噪声太多。我们不想当所谓的“专家”，而是试图通过最真实的数据与采访，揭开楼市的一点点真相。为此，融360房贷（微信ID：fangdai123）制作了40多套题的问卷，展开了大规模的住房调查，试图搞清楚这些问题：不同城市的中国人，他们的住房条件有多大差异、他们对居住地房价怎么看、住房与房价如何影响了他们的生活。

其实，相比中国人来说，中国的房子并不少。截至2016年上半年，国家统计局数据显示，全国商品房待售面积71416万平方米。今年国务院倡导各地以“去库存”为重要任务。但就像读者朋友们都知道的，2016，深圳、上海以及所谓“新四小龙”的房市有如雨后春笋一个接一个地窜出地表。在这些吸睛的一二线城市，有人为买不到房发愁；而在无人问津的三四线城市，还有那么多开发商为卖不出去房而发愁。

楼市分化现象正表明，要想实现“居者有其屋”，最大的阻力是：人和房分布不均衡。中国人的住房不均衡，具体临床表现有三。

一.可售面积与人口数量不均衡

人房分布不均，最大的体现就在可售面积和人口数量。

看全国库存量你可能还无法直观感受到这种不均衡是怎么回事，那我们再看融360房贷（微信ID：fangdai123）在各地统计局搜集的人口与住宅数据：

（注：面积的单位是万平方米，施工、新开工、销售面积均是2016年上半年总和。）

为了解释中国各城市的住房到底是怎么个不均衡的样子，我找了几个普普通通的四线城市，来跟北京作对比。

北京的人口是德州的3.78倍，但是，北京的住宅销售面积仅是德州的1.99倍；北京的人口是荆门的7.49倍，但北京的住宅销售面积仅是荆门的2.97倍。北京与常德的住宅销售面积比也小于人口比。最吓人的是蚌埠：北京与蚌埠的人口比为6.6，而住宅销量竟然只有1.29

一句话总结：北京在售的房子太少了！

从在建设中的住宅，也就是施工面积来看：北京是德州的3.51倍，小于人口比3.78；北京是荆门的4.79倍，同样低于人口比7.49。两地新开工面积的比例，同样都是小于人口比例。

建成的房子那么少，北京却还不着急，建设中的住宅也不多。

各地供给差距直接体现在了房价上。2015年7月到2016年7月，四个城市二手房价格变化：

北京：上涨30.31%，德州：下降3.3%，荆门：上涨1.24%，常德：下降0.94%，蚌埠：下降3.77%。（数据来源：中国房地产业协会中国房价行情平台）

如果大城市的住房建设继续像蜗牛一般，那么“北上广深不会降”可能永远都是真命题。

大城市可售面积有限，那么，大家对房价怎么看？我们认为，只有居住在这个城市，你才对该城的房价有发言权。为力求数据真实靠谱，避免假大空式地夸夸其谈，融360房贷（微信ID:fangdai123）只询问调查对象对居住地房价的看法。

超8成一线居民看涨房价，9成外地人暂不回老家

融360房贷（微信ID:fangdai123）发现，居住在一线城市的人，认为当地房价会显著上涨的比例最高，达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的，一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。农村居民预期当地房价显著上涨的比例最低，仅有19.74%。预测农村房价会上涨的总共还不到农村居民的一半。

（重点城市包括：天津、重庆、南京、杭州、苏州、武汉、成都、西安、沈阳。）

既然大多数居民都认为当地房价会上涨，他们会继续留在买房难的大城市吗？答案是：留！当被问到“你会由于房价因素而离开现居住地回老家吗”，最多的人选择了“永远不会”，占45.81%。有44.27%的人选择坚持奋斗，但未来如果没有安家落户的能力，就回老家。也就是说，一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”，选择坚定地留在大城市奋斗。

他们相信自己有机会在大城市闯出一番事业。但有钱人凭借投资，更加稳固社会地位；无产者买不起房，轻易失去了阶层晋升的机会。

年轻人逃离了北上广，不一定就等于回老家。家住吉林四平的白先生毕业后就到了广州打拼。当然，广州的机会多。但是，作为一个东北人，在气候、饮食都不习惯的异地独自生活，实在不是件容易的事。出于生活和工作的考虑，2015年，白先生决定离开广州。他考虑过几个大城市：天津、南京、沈阳等。他坦承，在做选择的时候，除了工作发展前景，当地房价是影响择业的重要因素。毕竟，他说，“离开广州很大程度上也是因为房价过高。”我提出，“跟深圳比，广州房价算是很低了。”白先生无奈地一笑，“那是，哈哈，不过比起东北可高太多啦。”

最终，他选择回沈阳，一方面是因为距离四平老家近，另一方面也是因为在沈阳买房比较容易。在外闯荡与磨练的经历让白先生做事有条不紊。在离开广州前，他就在网上搜集了沈阳楼市资料，查了几个楼盘，差不多心里有了谱，就等到沈阳买房了。从在广州做了回沈阳的打算，到现场拍板交定金，前后不到3个月。不过，因为买的是期房，开发商要2017年底才能交房，所以，白先生暂时仍然只能自己租房。

有人说，东北人口外流，楼市要垮。但他倒是看得很淡：“已经买了房，现在我反正不怎么关心沈阳房价了，是涨是跌跟我没啥关系，涨能涨破天呢，还是跌能跌到哪儿去？”其实，白先生也知道，曾经有一份赚钱的机会摆在面前，自己没有珍惜：“其实我也可以去南京发展的，去年那时候，我家里要是支援我一下，贷个款在南京也不是不能买房，我想想，还是觉得南京有点远，房价有点高，算了。你看现在呢，南京房价都涨成啥样啦？”

“对啊，不少人都错过了买房的机会，不只你一个。买沈阳的房子父母给你支持了吗？”我问。“哪儿来的支持啊，父母在老家就一套房子，养老的积蓄也不可能说给我买房吧，那事我可干不出来。自己在广州攒下点钱，再加上商业贷款呗。”听到白先生说买房没用家里帮助，我很震惊。毕竟，现在凭借自己实力买房的年轻人，着实不多，尽管沈阳房价不高。“房子怎么样？”我问。“买在3环边上，5000多一平，一共90多不到100平米的房子。”谈到房子经验，他还说，“最关键的必须是房价，其他的呢，交通啊、生活配套啊、物业啊，我也都挺在乎的。”

采访的最后，我问白先生还希望在融360房贷看到什么文章。他说，“最好有一些小额贷款机构的评分排名。”我才想起来忘记了一个问题，恍然大悟地问他，月供压力大不大？他也好像明白了我这么问的意思，答：“月供已经超过工资的一半，有时候是有点周转不过来，需要借钱。”我接着问他具体的贷款利率有没有折扣。他说，“9折，30年。”我在心里一算，基准利率4.9%，9折是4.41%。相比在北上广深买房动辄需要上百万贷款、同时月收入轻松好几万的中产，白先生实在不算富有，但他却是不少三四线工薪族的缩影。让我们祝他早日还清贷款，生活幸福。

二.刚需族与投资客不均衡

从买房时间上看，似乎一半人在刚工作不久后就能买房，但真的是这样吗？实际上，买房难度远比想象得大。

不管外地人来自哪里，只要来到这座城市，就要先完成“买房”这个小目标。

融360房贷（微信ID：fangdai123）调查显示，比例最多的外地人，在来到居住地第二年到第五年的时候，买下了第一套房子，占45.92%。第六年到第十年、十年以上才买房的，各自占了21%多一点。剩下10.73%的就是富豪了——来一座城市的第一年，就能买房。

这里有一个误解：计算初次买房年龄的时候，很多人是以大学毕业时间加上年数。如果按照22岁大学毕业，毕业生在就业城市的第二到第五年期间买房。那么45.92%的人就会在27岁之前买房。但实际上，数据不是这样看的。因为，我们调查的问题是“你在居住地第几年买下了首套房？”但在大学毕业后，很多人都更换了工作城市。在毕业后就业的第一个城市，很多人并没有买房的考虑，而是在换了几个城市后，想定居下来的时候，才考虑买房。所以，这个数据并不能说明外地打工族的买房年龄。只能说，他们在有买房计划后，一般在5年内就会买房。

老家在河南、目前在上海工作的陆先生的例子有一定代表性。80后的陆先生大学毕业6年，毕业后一直在上海工作，从未考虑回河南老家。他在2013年在浦东区买了一套100多平方米的住宅。看起来他的购买力很高，但当我们询问“买房时遇到最大的困难是什么？”的时候，他苦笑着说“就是没钱啊！”原来，为了能让陆先生在上海安家，他的父母破釜沉舟，把老家唯一的住房卖掉了，才换来了上海的首付，而他目前仍担着沉重的月供。

现在，他和父母三口人一起定居在上海，彻底断绝了回老家的念头。他还说，“未来也许会把现有住房卖掉，换一套更好一点的房子，买房最看重的是房屋品质。”其实，他还算幸运。父母将老家的房子卖掉，趁早在上海买了房。而现在的“北漂”、“沪漂”，可能把老家的房子卖掉也凑不够在一线的首付。

如果不看实际情况，只从概率上看，如果你现在想买房，那么5年后你很可能就有房了！想一想，是不是有点小激动呢？但可悲的是，同为外地人，大老板可投资多套房，小白领一套都买不起。

投资客到哪里跑马圈地？

投资房产，对有钱人来说，是一个在全国范围内跑马圈地的游戏，并不一定要在居住地，也不必需在老家。在全部调查者中，除了居住地和老家外，还拥有住房的一共占26.5%。这个比例要比外地人在居住地拥有非自住房的比例高。在第三城有房的人，62.33%是为了投资。这证明了：看重房产投资功能的有钱人，投资范围可以是全国各地，哪里房价升值潜力大，就去哪里。这可真是一场说走就走、说买就买的投资！

从长期看，刚需族一直是买房主力。但在短期内，投资客的资产腾挪更能影响房价。融360房贷的调查显示：2年内有购房计划的，投资客比例更高。

我们发现，不管是刚需还是投资，本地人与外地人的买房目的地并无太大差别：都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此，不管是短期还是长期，这些城市的房价高于其他城市，楼市供不应求，房价上涨快。

而投资客买房像是在全国下一盘大棋，在何处落子取决于在城市未来发展的获利预期。我们特意调查了那些在老家和居住地之外，也就是在“第三城”还有房产的人，这些高端投资客的房产都在哪里呢？

省内发达城市比例最高，达38.57%；其次是北上广深，为21.52%。近期，合肥、杭州、郑州等省会级城市房价快速上涨。在省会和省内发达城市买房的，基本还是本省人。这在省级行政范围内，拉大了发达城市与欠发达城市的房价差距。

在上海工作的李女士就是这样一位“狡兔三窟”的投资者。70后的李女士在上海已经工作多年，虽然不在中心地段，但也在中高档次的小区有了自己的住房。那一套房是她在多年前就买的，而那时候上海房价虽然也比其他城市高，但还不像今年这般吓人。当年不到3万的房子，现在已经涨到6万多，贷款也已经还了大半。而在她的老家——浙江台州，李女士的父母共有两套房产，将来都是给她继承的。同时，前几年省城杭州房价冲高回落后，独具慧眼的李女士就出手在杭州买了一套房。当年，身边的朋友同事都不明白她为什么跑去第三城买房。现如今，杭州楼市渐渐回暖升温，回过头看，这是一笔相当划算的投资。谈到此处，她略显得意，“我算过，房子升值快，比别的那些理财股票赚得都多，什么时候感觉差不多了可以卖掉。现在暂时租出去，除了工资这每月还有租金，也算细水长流吧，挺满意现在的收入。”尽管属于个人隐私没有询问，不过可以料定，现在，李女士的消费能力不会差。

合肥、郑州，这种以往名不见经传的省会城市却掀起新一股楼市热。融360房贷认为，这跟三四线城市居民的投资意识提高有很大关系。过去，买房投资往往是一二线城市高收入群体的“特权”。但现在，货币量激增的影响覆盖到了更基层的人群，越来越多的工薪族也开始为资产的“保值增值”想办法。去省城买房，就是最好的办法。但是，当去发达城市买房成为潮流，发达城市的刚需族住房空间一定会遭受挤压。

融360房贷调查发现，在一线城市的外地打工族里，有4成人均居住面积不足20平方米。注意，这还是包括厕所、走廊、厨房在内的全部面积，日常起居使用面积大大小于20平方米。满打满算，20平方米是个什么概念？食堂用的不锈钢餐盘，一个大概占0.1平方米。200个餐盘铺成的一块地，就是这3成居民全部的生活面积了。

相比外地人，一线城市本地人的居住条件则好很多了。一线城市的本地人，占比最高的是人均居住面积在60平方米以上，占35.29%。

深圳的向先生是个80后，租房条件是人均面积就是不到20平方米。我问他，“租房的日子过得怎么样？”他说，“目前还行，上班走路十分钟就到了。合租的嘛，生活起居有时候还是有一些不方便。”向先生的老家在重庆。那里，他的父母有100多平的房子，而未来两年内，他还打算在重庆再买一套。问及理由，他说，“还不是因为在深圳买不起嘛，房价太高了。以后打算回重庆，重庆房价毕竟要低一点。而且，在老家买房父母会资助一部分，再不够就要贷款。”因为他在一两年前有过信用卡逾期，大约两三千块钱，所以他正在担心这个不良记录会不会影响到房贷。希望他在回到重庆后可以生活得更好。

三.居民房产与居住城市不均衡

住得好不好只有自己知道，这还不是工薪族最大的苦恼。最大的苦恼是：房价月月都在涨，收入却每月不变。这还不是最让人着急的，最让人着急的是：身边的朋友、朋友的朋友，不少人已经买了房，享受房价上涨的收益，而自己名下没有房产，只有信用卡账单。融360房贷也想搞清楚：到底有多少人买得起房？

因为买房往往是以家庭为单位，所以我们把房子落在“自家人”即父母、配偶、子女或自己名下的，都看作是自己拥有了房产。调查发现，超过一半的外地打工族，居住在自己的房产里。

也就是说，在外打工的，竟然有一半人不需要租房！这好像有违我们的常识。因为不管是通过媒体报道，还是和朋友同事聊天，我们获取的信息基本上是：因为房价太高、买房太难，大部分人在租房。

去大城市打工的外地人，拖了全国人民的买房后腿

别急，我们仔细来看在不同城市自己有房的人占了多少比例。

（一线城市包括：北京、上海、广州、深圳；重点城市包括：天津、重庆、南京、杭州、苏州、武汉、成都、西安、沈阳。）

看红色部分，一线城市的外来务工人员，只有15.09%的人住在自己房子里；重点城市只有33.33%；其他省会城市只有34.62%。所以说，平均值51.3%与我们的主观认识相违背也就可以解释了：为买房发愁的大部分人居住在一二线城市，全部调查对象的平均值并不能代表我们。或者说，去大城市打工的外地人，拖了全国人民的买房后腿！

北京的90后祝女士老家在江苏镇江。虽然已经结婚，但祝女士和先生依然在租房，两人的人均居住面积在20平到40平之间。她说，“还很年轻，买不起房就不买啊，租房没什么不好的，关键看房东。这个房东人不错，平常也没什么事，挺省心的。”问她从家到公司要多久，她回答，“走路，十几分钟。”我想，觉得租房生活并不差的，大多是通勤时间短的。“你近期准备买房吗？”我问。祝女士说，“嗯，在镇江买，我会一直在北京奋斗，没有回老家的计划，但在老家买房可以给父母住，也是刚需，房子不会空着。”我想到她填写的资料，问，“你在老家是已经有2套房子可以继承对吧，怎么还要买呢？”“对，父母有两套房，但比较旧了，小区也不理想，有点积蓄，还是想买一套更舒适的给父母养老。剩下的有合适机会就租出去，但不着急，没人租也没关系，不差那些租金。”祝女士还告诉我，“北京的同事很多都已经买房了，但都是为了自住，是刚需。虽然房价涨了，但他们也不可能把房子卖掉，所以我也没什么好羡慕嫉妒的。我要是奋斗好了，有钱了我也要买。”最后，她还表示，希望在融360房贷看到更好的房贷报告。

之所以强调“外来务工人员”拖了后腿，是因为数据表明，在老家工作的，在各个城市都至少有80%的人有自己的房子。这些人可能是住在父母的房子里，也可能是家里早就出钱买了房子，总之，他们是不需要租房的。

我们还发现，有或没有自己的房产，也影响到了与父母同住的情况。在外地工作的人，只有接近20%的人与父母住在一起。而在老家工作的人，超过55%的人与父母同住。这两类人差距是35个百分点。调查发现，居住地就在老家的，有86.8%的人住在自己的房产里。巧合的是，在老家工作的人住在自己房产里的比例大约也比在外地工作的高出35%。

那么，我们可以得出结论：自己家有房子的人，更有可能和父母住在一起。而由于去外地打工买房较为困难，就不得不面临与家里老人分离的局面。

跟亲人分离，住房条件差，但根据上文，我们已经知道，9成外地人暂时不愿意回老家。难道老家的房子不够住吗？并非老家的条件不好，调查统计显示，66%的外地打工族在老家已经拥有或将来可以继承房产。

在老家有房的外地人，在老家的房子能有多大？57.86%的在老家可拥有60平方米以上的房产，这个面积足够一个家庭居住了。同时，22.41%的至少在老家囤积着180平方米的房子。更有甚者，13.38%的在老家拥有的房产面积超过360平方米。

徐州的60后刘大爷老家在农村。他现在有自己的小生意，也是一位房东。除了在农村老家可以继承一套房，刘大爷在徐州本地共有三套房，一套自住，两套出租。我问徐州房价怎么样。他说，“看位置，远的价格便宜，五六千一平，市内的一万一左右吧。”我问，“徐州房价会涨吗？房价上涨，你也会调整房租吗？”“会涨，但房租暂时不会调，合同还没到期。那两套房一个一年一签，一套三年一签。近期准备卖一套，需要用钱。”说着，刘大爷那边来了生意，匆忙间挂断了电话。

四.如何医治住房不均衡之症？

虽然老家有房，但我们不想被赶回老家。我们来到外地打工，并非为了享受福利，而是创造价值。大城市人多，房子少；小城市人少，房子多。

要想让天平平衡，两个办法：1、把人从大城市转移到小城市；2、把房子从小城市转移到大城市。

以北京和上海为首的大城市相继提出“限制人口规模”的计划，这等于是选择了第一种办法。“疏解人口”这个名词，它似乎表达了一种城市对人口的嫌弃。实际上，从追求社会效益最大化考虑、从实现每个人的最大价值考虑，这种办法是错误的！你可别以为这是打工族对大城市的“单相思”。其实，大城市像鲜花一样，艳丽漂亮地绽放，也是努力吸引蜜蜂和蝴蝶。

大城市人口增加，是人类文明发展在中国现阶段的必然产物。人口聚集是文明发展的副产品，也是文明的必要条件。就是说，中国发展到现阶段，一定会产生人口聚集的现象。而如果要人为地将此抹杀掉，那生产力就会被遏制。这是有违社会主义建设和经济发展的根本目标。

政府“疏解人口”的一个理由是：资源承载力有限。但承载力是政策制定者根据现状规划、设想出来的。

而马列主义告诉我们，要用发展的眼光看问题。1999年上海规划预计，2020年上海人口不超过1600万人。而我们都知道，现在上海人口已经超过了2400万人。如果我们活在规划中，那生活就太糟糕了。1986年，上海的规划者预计，在2000年，城市居民人均住房面积将达到8平方米、郊区居民可以适当增加到9到10平方米。从历史上看，规划对经济发展的预见性总是不够的。

人是文明发展的推动力。大城市资源丰富，但这些资源并非天上掉下来的，而是在人与人的联结、学习、磋商中发展起来的。

曾任世界银行和亚洲开发银行咨询专家的陆铭教授在他的《大国大城》一书中提到“人力资本外部性”：一个人的教育水平提高了，不仅能使自己的收入有所提高，而且，在他与其他人的交往中，还能够相互学习和影响，促进知识的传播和生产，于是，别人的收入也能够有所提高。

陆铭与哈佛大学格莱泽教授（Edward Glaeser）也用中国的数据证实了“人力资本外部性”是存在的：一个城市的人均受教育年限增加一年，这个城市的劳动力平均工资可以获得21%的提高，而且，低技能者所获得的“人力资本外部性”更大。

因为低技能者却与高技能者有互补性，所以大城市不仅应把高材生留下来，更应该把低技能工作者留下来。数据表明，人口越多，就业率越高；城市大学生越多，受教育程度低的人就更容易就业！

中国家庭收入调查（CHIPS） 2002 年的城市居民数据研究发现，城市发展的规模经济效应有利于创造就业机会。城市总人口每增加100 万人，个人的就业概率平均提高0.66 个百分点。一个城市的大学毕业生每增加100 万人，会使该地区个人的就业概率提高4.34 至6.61 个百分点。但对于受教育年数小于等于9 年的劳动者来说，城市中的大学毕业生数量每增加100 万人，其就业概率会提高8.58 个百分点。

至于有人担心的“城市人口太拥挤，环境极度恶劣”，这根本不值一驳。因为大家都不是傻子，当城市的生活成本高到一定程度，净收益小于其他城市，人当然就会离开，用不着政府驱赶。可以用一个例子作解释：我们都知道，石油比水贵，假如人类发明了一个机器可以把水变成石油，那么，贪婪的商人会不会把所有的水都变成石油，让人类没有水喝呢？当然不会，因为市场这只看不见的手会调节石油与水的价格。当大量的水变成石油，石油价格下跌，水少了，水价升高。当二者的价格差距不断接近时甚至相等时，就没有人愿意再把水变成石油了。

人口增长是因为社会经济单位对劳动力的需求越来越多，当这种需求没有被满足，社会经济将发生危机。不管是500强大企业，还是小规模民企，如果企业招不到适合岗位的员工，企业发展势必会受挫。而社会各个经济单位之间好像食物链一样，一个企业衰落了，其他企业绝不会偷着乐，因为这预示着他们自身也将难保。比如，做手机的倒闭了，那么生产液晶屏幕的要把产品卖给谁呢？政府的规划，不应与企业的需求相背离。一线城市的企业，还远远没有吃饱，何来控制人口呢？

所以，我们应该做的，不是把人赶出大城市，而是要把房子转移到大城市。大城市扩建得还远远不够，土地开发仍然太少。有效的改革是，把大城市周边的农业用地保有量与小城市的建设用地指标置换，何必在每个地区固守一个死的耕地指标呢？发挥土地的最大效益，成就人口聚集的最大收益，这才应该是政策的出发点。

最后，用主持人孟非讲过的真人真事作结尾。孟非有次去北欧接近北极圈的一个小镇旅行。当地人口稀少，但还是有少数华人定居。小镇有且只有两家中餐馆。每当某家中餐馆大厨推出了一款新菜，小镇上的华人就会奔走相告、“普天同庆”好久好久，简直跟过年一样。当生活乏味寡淡到这种程度，你还会觉得人口少是好事吗？

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