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房价真的能把年轻人赶出北上广吗揭开一二线房价飞涨之迷

发布时间:2021-01-07 09:09:25 阅读: 来源:裸电线厂家

吕舒扬 经过一个夏天肆无忌惮地生长,中国楼市又一次像童话里的魔豆一样,长成参天大树高耸入云。2016年第四季度刚一开始,各地住建委和人民银行纷纷举起“限购”大旗,目的是抑制楼市这棵大树过快生长。可是,各地成交量下降了,但居民的“住房难”问题并未得到解决。

每天,针对买房、房价、刚需等等问题,专家在发表意见,网友在发布牢骚。观点太多,其实也是噪声太多。我们不想当所谓的“专家”,而是试图通过最真实的数据与采访,揭开楼市的一点点真相。为此,融360房贷(微信ID:fangdai123)制作了40多套题的问卷,展开了大规模的住房调查,试图搞清楚这些问题:不同城市的中国人,他们的住房条件有多大差异、他们对居住地房价怎么看、住房与房价如何影响了他们的生活。

其实,相比中国人来说,中国的房子并不少。截至2016年上半年,国家统计局数据显示,全国商品房待售面积71416万平方米。今年国务院倡导各地以“去库存”为重要任务。但就像读者朋友们都知道的,2016,深圳、上海以及所谓“新四小龙”的房市有如雨后春笋一个接一个地窜出地表。在这些吸睛的一二线城市,有人为买不到房发愁;而在无人问津的三四线城市,还有那么多开发商为卖不出去房而发愁。

楼市分化现象正表明,要想实现“居者有其屋”,最大的阻力是:人和房分布不均衡。中国人的住房不均衡,具体临床表现有三。

一.可售面积与人口数量不均衡

人房分布不均,最大的体现就在可售面积和人口数量。

看全国库存量你可能还无法直观感受到这种不均衡是怎么回事,那我们再看融360房贷(微信ID:fangdai123)在各地统计局搜集的人口与住宅数据:

(注:面积的单位是万平方米,施工、新开工、销售面积均是2016年上半年总和。)

为了解释中国各城市的住房到底是怎么个不均衡的样子,我找了几个普普通通的四线城市,来跟北京作对比。

北京的人口是德州的3.78倍,但是,北京的住宅销售面积仅是德州的1.99倍;北京的人口是荆门的7.49倍,但北京的住宅销售面积仅是荆门的2.97倍。北京与常德的住宅销售面积比也小于人口比。最吓人的是蚌埠:北京与蚌埠的人口比为6.6,而住宅销量竟然只有1.29

一句话总结:北京在售的房子太少了!

从在建设中的住宅,也就是施工面积来看:北京是德州的3.51倍,小于人口比3.78;北京是荆门的4.79倍,同样低于人口比7.49。两地新开工面积的比例,同样都是小于人口比例。

建成的房子那么少,北京却还不着急,建设中的住宅也不多。

各地供给差距直接体现在了房价上。2015年7月到2016年7月,四个城市二手房价格变化:

北京:上涨30.31%,德州:下降3.3%,荆门:上涨1.24%,常德:下降0.94%,蚌埠:下降3.77%。(数据来源:中国房地产业协会中国房价行情平台)

如果大城市的住房建设继续像蜗牛一般,那么“北上广深不会降”可能永远都是真命题。

大城市可售面积有限,那么,大家对房价怎么看?我们认为,只有居住在这个城市,你才对该城的房价有发言权。为力求数据真实靠谱,避免假大空式地夸夸其谈,融360房贷(微信ID:fangdai123)只询问调查对象对居住地房价的看法。

超8成一线居民看涨房价,9成外地人暂不回老家

融360房贷(微信ID:fangdai123)发现,居住在一线城市的人,认为当地房价会显著上涨的比例最高,达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的,一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。农村居民预期当地房价显著上涨的比例最低,仅有19.74%。预测农村房价会上涨的总共还不到农村居民的一半。

(重点城市包括:天津、重庆、南京、杭州、苏州、武汉、成都、西安、沈阳。)

既然大多数居民都认为当地房价会上涨,他们会继续留在买房难的大城市吗?答案是:留!当被问到“你会由于房价因素而离开现居住地回老家吗”,最多的人选择了“永远不会”,占45.81%。有44.27%的人选择坚持奋斗,但未来如果没有安家落户的能力,就回老家。也就是说,一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”,选择坚定地留在大城市奋斗。

他们相信自己有机会在大城市闯出一番事业。但有钱人凭借投资,更加稳固社会地位;无产者买不起房,轻易失去了阶层晋升的机会。

年轻人逃离了北上广,不一定就等于回老家。家住吉林四平的白先生毕业后就到了广州打拼。当然,广州的机会多。但是,作为一个东北人,在气候、饮食都不习惯的异地独自生活,实在不是件容易的事。出于生活和工作的考虑,2015年,白先生决定离开广州。他考虑过几个大城市:天津、南京、沈阳等。他坦承,在做选择的时候,除了工作发展前景,当地房价是影响择业的重要因素。毕竟,他说,“离开广州很大程度上也是因为房价过高。”我提出,“跟深圳比,广州房价算是很低了。”白先生无奈地一笑,“那是,哈哈,不过比起东北可高太多啦。”

最终,他选择回沈阳,一方面是因为距离四平老家近,另一方面也是因为在沈阳买房比较容易。在外闯荡与磨练的经历让白先生做事有条不紊。在离开广州前,他就在网上搜集了沈阳楼市资料,查了几个楼盘,差不多心里有了谱,就等到沈阳买房了。从在广州做了回沈阳的打算,到现场拍板交定金,前后不到3个月。不过,因为买的是期房,开发商要2017年底才能交房,所以,白先生暂时仍然只能自己租房。

有人说,东北人口外流,楼市要垮。但他倒是看得很淡:“已经买了房,现在我反正不怎么关心沈阳房价了,是涨是跌跟我没啥关系,涨能涨破天呢,还是跌能跌到哪儿去?”其实,白先生也知道,曾经有一份赚钱的机会摆在面前,自己没有珍惜:“其实我也可以去南京发展的,去年那时候,我家里要是支援我一下,贷个款在南京也不是不能买房,我想想,还是觉得南京有点远,房价有点高,算了。你看现在呢,南京房价都涨成啥样啦?”

“对啊,不少人都错过了买房的机会,不只你一个。买沈阳的房子父母给你支持了吗?”我问。“哪儿来的支持啊,父母在老家就一套房子,养老的积蓄也不可能说给我买房吧,那事我可干不出来。自己在广州攒下点钱,再加上商业贷款呗。”听到白先生说买房没用家里帮助,我很震惊。毕竟,现在凭借自己实力买房的年轻人,着实不多,尽管沈阳房价不高。“房子怎么样?”我问。“买在3环边上,5000多一平,一共90多不到100平米的房子。”谈到房子经验,他还说,“最关键的必须是房价,其他的呢,交通啊、生活配套啊、物业啊,我也都挺在乎的。”

采访的最后,我问白先生还希望在融360房贷看到什么文章。他说,“最好有一些小额贷款机构的评分排名。”我才想起来忘记了一个问题,恍然大悟地问他,月供压力大不大?他也好像明白了我这么问的意思,答:“月供已经超过工资的一半,有时候是有点周转不过来,需要借钱。”我接着问他具体的贷款利率有没有折扣。他说,“9折,30年。”我在心里一算,基准利率4.9%,9折是4.41%。相比在北上广深买房动辄需要上百万贷款、同时月收入轻松好几万的中产,白先生实在不算富有,但他却是不少三四线工薪族的缩影。让我们祝他早日还清贷款,生活幸福。

二.刚需族与投资客不均衡

从买房时间上看,似乎一半人在刚工作不久后就能买房,但真的是这样吗?实际上,买房难度远比想象得大。

不管外地人来自哪里,只要来到这座城市,就要先完成“买房”这个小目标。

融360房贷(微信ID:fangdai123)调查显示,比例最多的外地人,在来到居住地第二年到第五年的时候,买下了第一套房子,占45.92%。第六年到第十年、十年以上才买房的,各自占了21%多一点。剩下10.73%的就是富豪了——来一座城市的第一年,就能买房。

这里有一个误解:计算初次买房年龄的时候,很多人是以大学毕业时间加上年数。如果按照22岁大学毕业,毕业生在就业城市的第二到第五年期间买房。那么45.92%的人就会在27岁之前买房。但实际上,数据不是这样看的。因为,我们调查的问题是“你在居住地第几年买下了首套房?”但在大学毕业后,很多人都更换了工作城市。在毕业后就业的第一个城市,很多人并没有买房的考虑,而是在换了几个城市后,想定居下来的时候,才考虑买房。所以,这个数据并不能说明外地打工族的买房年龄。只能说,他们在有买房计划后,一般在5年内就会买房。

老家在河南、目前在上海工作的陆先生的例子有一定代表性。80后的陆先生大学毕业6年,毕业后一直在上海工作,从未考虑回河南老家。他在2013年在浦东区买了一套100多平方米的住宅。看起来他的购买力很高,但当我们询问“买房时遇到最大的困难是什么?”的时候,他苦笑着说“就是没钱啊!”原来,为了能让陆先生在上海安家,他的父母破釜沉舟,把老家唯一的住房卖掉了,才换来了上海的首付,而他目前仍担着沉重的月供。

现在,他和父母三口人一起定居在上海,彻底断绝了回老家的念头。他还说,“未来也许会把现有住房卖掉,换一套更好一点的房子,买房最看重的是房屋品质。”其实,他还算幸运。父母将老家的房子卖掉,趁早在上海买了房。而现在的“北漂”、“沪漂”,可能把老家的房子卖掉也凑不够在一线的首付。

如果不看实际情况,只从概率上看,如果你现在想买房,那么5年后你很可能就有房了!想一想,是不是有点小激动呢?但可悲的是,同为外地人,大老板可投资多套房,小白领一套都买不起。

投资客到哪里跑马圈地?

投资房产,对有钱人来说,是一个在全国范围内跑马圈地的游戏,并不一定要在居住地,也不必需在老家。在全部调查者中,除了居住地和老家外,还拥有住房的一共占26.5%。这个比例要比外地人在居住地拥有非自住房的比例高。在第三城有房的人,62.33%是为了投资。这证明了:看重房产投资功能的有钱人,投资范围可以是全国各地,哪里房价升值潜力大,就去哪里。这可真是一场说走就走、说买就买的投资!

从长期看,刚需族一直是买房主力。但在短期内,投资客的资产腾挪更能影响房价。融360房贷的调查显示:2年内有购房计划的,投资客比例更高。

我们发现,不管是刚需还是投资,本地人与外地人的买房目的地并无太大差别:都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此,不管是短期还是长期,这些城市的房价高于其他城市,楼市供不应求,房价上涨快。

而投资客买房像是在全国下一盘大棋,在何处落子取决于在城市未来发展的获利预期。我们特意调查了那些在老家和居住地之外,也就是在“第三城”还有房产的人,这些高端投资客的房产都在哪里呢?

省内发达城市比例最高,达38.57%;其次是北上广深,为21.52%。近期,合肥、杭州、郑州等省会级城市房价快速上涨。在省会和省内发达城市买房的,基本还是本省人。这在省级行政范围内,拉大了发达城市与欠发达城市的房价差距。

在上海工作的李女士就是这样一位“狡兔三窟”的投资者。70后的李女士在上海已经工作多年,虽然不在中心地段,但也在中高档次的小区有了自己的住房。那一套房是她在多年前就买的,而那时候上海房价虽然也比其他城市高,但还不像今年这般吓人。当年不到3万的房子,现在已经涨到6万多,贷款也已经还了大半。而在她的老家——浙江台州,李女士的父母共有两套房产,将来都是给她继承的。同时,前几年省城杭州房价冲高回落后,独具慧眼的李女士就出手在杭州买了一套房。当年,身边的朋友同事都不明白她为什么跑去第三城买房。现如今,杭州楼市渐渐回暖升温,回过头看,这是一笔相当划算的投资。谈到此处,她略显得意,“我算过,房子升值快,比别的那些理财股票赚得都多,什么时候感觉差不多了可以卖掉。现在暂时租出去,除了工资这每月还有租金,也算细水长流吧,挺满意现在的收入。”尽管属于个人隐私没有询问,不过可以料定,现在,李女士的消费能力不会差。

合肥、郑州,这种以往名不见经传的省会城市却掀起新一股楼市热。融360房贷认为,这跟三四线城市居民的投资意识提高有很大关系。过去,买房投资往往是一二线城市高收入群体的“特权”。但现在,货币量激增的影响覆盖到了更基层的人群,越来越多的工薪族也开始为资产的“保值增值”想办法。去省城买房,就是最好的办法。但是,当去发达城市买房成为潮流,发达城市的刚需族住房空间一定会遭受挤压。

融360房贷调查发现,在一线城市的外地打工族里,有4成人均居住面积不足20平方米。注意,这还是包括厕所、走廊、厨房在内的全部面积,日常起居使用面积大大小于20平方米。满打满算,20平方米是个什么概念?食堂用的不锈钢餐盘,一个大概占0.1平方米。200个餐盘铺成的一块地,就是这3成居民全部的生活面积了。

相比外地人,一线城市本地人的居住条件则好很多了。一线城市的本地人,占比最高的是人均居住面积在60平方米以上,占35.29%。

深圳的向先生是个80后,租房条件是人均面积就是不到20平方米。我问他,“租房的日子过得怎么样?”他说,“目前还行,上班走路十分钟就到了。合租的嘛,生活起居有时候还是有一些不方便。”向先生的老家在重庆。那里,他的父母有100多平的房子,而未来两年内,他还打算在重庆再买一套。问及理由,他说,“还不是因为在深圳买不起嘛,房价太高了。以后打算回重庆,重庆房价毕竟要低一点。而且,在老家买房父母会资助一部分,再不够就要贷款。”因为他在一两年前有过信用卡逾期,大约两三千块钱,所以他正在担心这个不良记录会不会影响到房贷。希望他在回到重庆后可以生活得更好。

三.居民房产与居住城市不均衡

住得好不好只有自己知道,这还不是工薪族最大的苦恼。最大的苦恼是:房价月月都在涨,收入却每月不变。这还不是最让人着急的,最让人着急的是:身边的朋友、朋友的朋友,不少人已经买了房,享受房价上涨的收益,而自己名下没有房产,只有信用卡账单。融360房贷也想搞清楚:到底有多少人买得起房?

因为买房往往是以家庭为单位,所以我们把房子落在“自家人”即父母、配偶、子女或自己名下的,都看作是自己拥有了房产。调查发现,超过一半的外地打工族,居住在自己的房产里。

也就是说,在外打工的,竟然有一半人不需要租房!这好像有违我们的常识。因为不管是通过媒体报道,还是和朋友同事聊天,我们获取的信息基本上是:因为房价太高、买房太难,大部分人在租房。

去大城市打工的外地人,拖了全国人民的买房后腿

别急,我们仔细来看在不同城市自己有房的人占了多少比例。

(一线城市包括:北京、上海、广州、深圳;重点城市包括:天津、重庆、南京、杭州、苏州、武汉、成都、西安、沈阳。)

看红色部分,一线城市的外来务工人员,只有15.09%的人住在自己房子里;重点城市只有33.33%;其他省会城市只有34.62%。所以说,平均值51.3%与我们的主观认识相违背也就可以解释了:为买房发愁的大部分人居住在一二线城市,全部调查对象的平均值并不能代表我们。或者说,去大城市打工的外地人,拖了全国人民的买房后腿!

北京的90后祝女士老家在江苏镇江。虽然已经结婚,但祝女士和先生依然在租房,两人的人均居住面积在20平到40平之间。她说,“还很年轻,买不起房就不买啊,租房没什么不好的,关键看房东。这个房东人不错,平常也没什么事,挺省心的。”问她从家到公司要多久,她回答,“走路,十几分钟。”我想,觉得租房生活并不差的,大多是通勤时间短的。“你近期准备买房吗?”我问。祝女士说,“嗯,在镇江买,我会一直在北京奋斗,没有回老家的计划,但在老家买房可以给父母住,也是刚需,房子不会空着。”我想到她填写的资料,问,“你在老家是已经有2套房子可以继承对吧,怎么还要买呢?”“对,父母有两套房,但比较旧了,小区也不理想,有点积蓄,还是想买一套更舒适的给父母养老。剩下的有合适机会就租出去,但不着急,没人租也没关系,不差那些租金。”祝女士还告诉我,“北京的同事很多都已经买房了,但都是为了自住,是刚需。虽然房价涨了,但他们也不可能把房子卖掉,所以我也没什么好羡慕嫉妒的。我要是奋斗好了,有钱了我也要买。”最后,她还表示,希望在融360房贷看到更好的房贷报告。

之所以强调“外来务工人员”拖了后腿,是因为数据表明,在老家工作的,在各个城市都至少有80%的人有自己的房子。这些人可能是住在父母的房子里,也可能是家里早就出钱买了房子,总之,他们是不需要租房的。

我们还发现,有或没有自己的房产,也影响到了与父母同住的情况。在外地工作的人,只有接近20%的人与父母住在一起。而在老家工作的人,超过55%的人与父母同住。这两类人差距是35个百分点。调查发现,居住地就在老家的,有86.8%的人住在自己的房产里。巧合的是,在老家工作的人住在自己房产里的比例大约也比在外地工作的高出35%。

那么,我们可以得出结论:自己家有房子的人,更有可能和父母住在一起。而由于去外地打工买房较为困难,就不得不面临与家里老人分离的局面。

跟亲人分离,住房条件差,但根据上文,我们已经知道,9成外地人暂时不愿意回老家。难道老家的房子不够住吗?并非老家的条件不好,调查统计显示,66%的外地打工族在老家已经拥有或将来可以继承房产。

在老家有房的外地人,在老家的房子能有多大?57.86%的在老家可拥有60平方米以上的房产,这个面积足够一个家庭居住了。同时,22.41%的至少在老家囤积着180平方米的房子。更有甚者,13.38%的在老家拥有的房产面积超过360平方米。

徐州的60后刘大爷老家在农村。他现在有自己的小生意,也是一位房东。除了在农村老家可以继承一套房,刘大爷在徐州本地共有三套房,一套自住,两套出租。我问徐州房价怎么样。他说,“看位置,远的价格便宜,五六千一平,市内的一万一左右吧。”我问,“徐州房价会涨吗?房价上涨,你也会调整房租吗?”“会涨,但房租暂时不会调,合同还没到期。那两套房一个一年一签,一套三年一签。近期准备卖一套,需要用钱。”说着,刘大爷那边来了生意,匆忙间挂断了电话。

四.如何医治住房不均衡之症?

虽然老家有房,但我们不想被赶回老家。我们来到外地打工,并非为了享受福利,而是创造价值。大城市人多,房子少;小城市人少,房子多。

要想让天平平衡,两个办法:1、把人从大城市转移到小城市;2、把房子从小城市转移到大城市。

以北京和上海为首的大城市相继提出“限制人口规模”的计划,这等于是选择了第一种办法。“疏解人口”这个名词,它似乎表达了一种城市对人口的嫌弃。实际上,从追求社会效益最大化考虑、从实现每个人的最大价值考虑,这种办法是错误的!你可别以为这是打工族对大城市的“单相思”。其实,大城市像鲜花一样,艳丽漂亮地绽放,也是努力吸引蜜蜂和蝴蝶。

大城市人口增加,是人类文明发展在中国现阶段的必然产物。人口聚集是文明发展的副产品,也是文明的必要条件。就是说,中国发展到现阶段,一定会产生人口聚集的现象。而如果要人为地将此抹杀掉,那生产力就会被遏制。这是有违社会主义建设和经济发展的根本目标。

政府“疏解人口”的一个理由是:资源承载力有限。但承载力是政策制定者根据现状规划、设想出来的。

而马列主义告诉我们,要用发展的眼光看问题。1999年上海规划预计,2020年上海人口不超过1600万人。而我们都知道,现在上海人口已经超过了2400万人。如果我们活在规划中,那生活就太糟糕了。1986年,上海的规划者预计,在2000年,城市居民人均住房面积将达到8平方米、郊区居民可以适当增加到9到10平方米。从历史上看,规划对经济发展的预见性总是不够的。

人是文明发展的推动力。大城市资源丰富,但这些资源并非天上掉下来的,而是在人与人的联结、学习、磋商中发展起来的。

曾任世界银行和亚洲开发银行咨询专家的陆铭教授在他的《大国大城》一书中提到“人力资本外部性”:一个人的教育水平提高了,不仅能使自己的收入有所提高,而且,在他与其他人的交往中,还能够相互学习和影响,促进知识的传播和生产,于是,别人的收入也能够有所提高。

陆铭与哈佛大学格莱泽教授(Edward Glaeser)也用中国的数据证实了“人力资本外部性”是存在的:一个城市的人均受教育年限增加一年,这个城市的劳动力平均工资可以获得21%的提高,而且,低技能者所获得的“人力资本外部性”更大。

因为低技能者却与高技能者有互补性,所以大城市不仅应把高材生留下来,更应该把低技能工作者留下来。数据表明,人口越多,就业率越高;城市大学生越多,受教育程度低的人就更容易就业!

中国家庭收入调查(CHIPS) 2002 年的城市居民数据研究发现,城市发展的规模经济效应有利于创造就业机会。城市总人口每增加100 万人,个人的就业概率平均提高0.66 个百分点。一个城市的大学毕业生每增加100 万人,会使该地区个人的就业概率提高4.34 至6.61 个百分点。但对于受教育年数小于等于9 年的劳动者来说,城市中的大学毕业生数量每增加100 万人,其就业概率会提高8.58 个百分点。

至于有人担心的“城市人口太拥挤,环境极度恶劣”,这根本不值一驳。因为大家都不是傻子,当城市的生活成本高到一定程度,净收益小于其他城市,人当然就会离开,用不着政府驱赶。可以用一个例子作解释:我们都知道,石油比水贵,假如人类发明了一个机器可以把水变成石油,那么,贪婪的商人会不会把所有的水都变成石油,让人类没有水喝呢?当然不会,因为市场这只看不见的手会调节石油与水的价格。当大量的水变成石油,石油价格下跌,水少了,水价升高。当二者的价格差距不断接近时甚至相等时,就没有人愿意再把水变成石油了。

人口增长是因为社会经济单位对劳动力的需求越来越多,当这种需求没有被满足,社会经济将发生危机。不管是500强大企业,还是小规模民企,如果企业招不到适合岗位的员工,企业发展势必会受挫。而社会各个经济单位之间好像食物链一样,一个企业衰落了,其他企业绝不会偷着乐,因为这预示着他们自身也将难保。比如,做手机的倒闭了,那么生产液晶屏幕的要把产品卖给谁呢?政府的规划,不应与企业的需求相背离。一线城市的企业,还远远没有吃饱,何来控制人口呢?

所以,我们应该做的,不是把人赶出大城市,而是要把房子转移到大城市。大城市扩建得还远远不够,土地开发仍然太少。有效的改革是,把大城市周边的农业用地保有量与小城市的建设用地指标置换,何必在每个地区固守一个死的耕地指标呢?发挥土地的最大效益,成就人口聚集的最大收益,这才应该是政策的出发点。

最后,用主持人孟非讲过的真人真事作结尾。孟非有次去北欧接近北极圈的一个小镇旅行。当地人口稀少,但还是有少数华人定居。小镇有且只有两家中餐馆。每当某家中餐馆大厨推出了一款新菜,小镇上的华人就会奔走相告、“普天同庆”好久好久,简直跟过年一样。当生活乏味寡淡到这种程度,你还会觉得人口少是好事吗?

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